Brüt kira getirisi, net kira getirisi ve geri dönüş süresi hesaplamalarını örnek formüllerle öğrenin. İstanbul'da hangi ilçeler daha kârlı?
Gayrimenkul yatırımında en temel ölçüt, kira getirisi oranıdır. Bu oran size yatırımınızın yıllık ne kadar gelir ürettiğini ve yatırımı geri kazanmak için kaç yıl gerektiğini gösterir. Hesaplamayı doğru yapmak, doğru ilçe ve doğru fiyatı seçmek anlamına gelir.
Brüt Kira Getirisi Hesaplama
En basit ölçüm yöntemidir:
Brüt Getiri (%) = (Yıllık Kira Geliri / Satın Alma Bedeli) × 100
Örnek: 3.500.000 TL'ye aldığınız bir daireden aylık 15.000 TL kira alıyorsanız:
- Yıllık kira: 15.000 × 12 = 180.000 TL
- Brüt getiri: (180.000 / 3.500.000) × 100 = %5,14
Net Kira Getirisi Hesaplama
Gerçek kazancı görmek için masrafları düşmeniz gerekir:
Net Getiri (%) = [(Yıllık Kira − Yıllık Giderler) / Satın Alma Bedeli] × 100
Yıllık Giderler neler olabilir?
- Emlak vergisi
- Aidat (kiracı ödemiyorsa)
- Boş kalma riski (ortalama 1-1,5 ay kira kaybı)
- Bakım-onarım giderleri
- Kira geliri vergisi
Geri Dönüş Süresi
Geri Dönüş Süresi = Satın Alma Bedeli / Yıllık Net Kira Geliri
İstanbul'da bu süre genellikle 18-25 yıl arasında seyreder. Yüksek getirili lokasyonlarda 15 yılın altına inmek mümkündür.
İstanbul'da Hangi İlçeler Daha Kârlı?
- Yüksek getiri potansiyeli: Kira fiyatlarının yüksek olduğu ama satış fiyatlarının henüz o düzeye ulaşmadığı gelişmekte olan ilçeler tercih edilmelidir.
- İstikrarlı getiri: Maltepe, Kartal, Pendik gibi ulaşım altyapısı gelişmiş ilçeler, doluluk oranı yüksekliğiyle öne çıkar.
- Düşük getiri, yüksek değer artışı: Kadıköy ve Beşiktaş gibi merkezi ilçelerde kira getirisi düşük olsa da değer artışı yatırımcıya uzun vadede kazandırır.
Yatırım Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Konut kiraları ve satış fiyatları her zaman aynı oranda artmayabilir.
- Kiracı bulma süresi, bölgenin talebine göre değişir.
- Kısa dönem kiralama (günlük/haftalık) uzun vadeli kira getirisini önemli ölçüde artırabilir.
Doğru ilçe, doğru daire ve doğru fiyat kombinasyonunu bulmak için Gayrimenkul Al Sat uzmanlarıyla ücretsiz bir görüşme yapabilirsiniz.